Société marchand de biens : comment fonctionne ce marché ?

Les sociétés marchand de biens (SMB) jouent un rôle crucial dans le paysage immobilier actuel. Ces structures, souvent considérées comme des intermédiaires, agissent en tant que promoteurs, acquéreurs et vendeurs de biens immobiliers, contribuant ainsi à la dynamisation du marché. En 2023, le marché immobilier français a connu une croissance importante, avec une augmentation des prix et des transactions. Ce guide vous permettra de mieux comprendre le fonctionnement des SMB, leurs avantages et inconvénients, ainsi que les aspects juridiques et fiscaux à prendre en compte avant de vous lancer dans l'investissement immobilier.

Décryptage d'une société marchand de biens

Une SMB est une société commerciale dont l'activité principale est l'acquisition, la rénovation et la vente de biens immobiliers. Contrairement à une simple SCI (Société Civile Immobilière), qui est généralement dédiée à la détention et la gestion de biens immobiliers, la SMB est une structure plus active qui recherche la valorisation et la commercialisation de ses biens. Les SMB peuvent ainsi intervenir dans des projets de rénovation, de construction neuve ou de transformation de bâtiments existants.

Définition juridique et fiscale

Une SMB est une société commerciale dont le statut juridique peut varier (SARL, SAS, etc.). Son choix dépend de la taille de la société, de la structure du capital et des objectifs des associés. Par exemple, une SARL est souvent privilégiée pour les structures plus petites, tandis qu'une SAS est plus adaptée aux entreprises à fort potentiel de croissance.

• La SMB est une société commerciale dont le statut juridique peut varier (SARL, SAS, etc.).
• Elle est soumise à la TVA et à l'impôt sur les sociétés, contrairement à la SCI qui est soumise à l'impôt sur le revenu.

Fonctionnement d'une société marchand de biens

Une SMB fonctionne généralement en plusieurs étapes successives:

1. Acquisition : La SMB identifie et acquiert des biens immobiliers, souvent en état d'ancienneté ou nécessitant des travaux de rénovation. L'acquisition peut se faire en direct auprès de particuliers ou via des ventes aux enchères, des ventes judiciaires ou des mandataires immobiliers.
2. Rénovation : La SMB réalise les travaux de rénovation nécessaires pour valoriser les biens et les rendre plus attractifs. Ces travaux peuvent être plus ou moins importants, allant de simples rafraîchissements à des rénovations complètes, y compris la création de nouveaux espaces ou la mise en conformité avec les normes énergétiques.
3. Commercialisation : La SMB commercialise les biens rénovés via ses propres équipes de vente ou via des agences immobilières partenaires. La stratégie de commercialisation dépend du type de bien et du marché local. Les SMB peuvent utiliser des outils de marketing numérique, organiser des visites guidées, ou proposer des offres promotionnelles pour attirer les acheteurs potentiels.

Les différents types de SMB

Le marché des SMB est diversifié, avec des structures spécialisées dans des domaines d'activité spécifiques. On peut distinguer trois catégories principales de SMB:

• SMB classique : Cette structure se concentre sur l'acquisition et la vente de biens immobiliers finis. Elle achète des biens déjà rénovés et les revend à des particuliers ou à des investisseurs.
• SMB de promotion : Ce type de SMB développe des projets immobiliers à partir de terrains nus, incluant la construction et l'aménagement. Elle peut ainsi créer des ensembles résidentiels, des bureaux, des commerces ou des bâtiments à usage mixte. La SMB de promotion est généralement plus impliquée dans les projets et prend en charge la coordination des différents intervenants.
• SMB d'investissement : Ces structures acquièrent des biens immobiliers pour la location et la gestion. Elles peuvent ainsi constituer un portefeuille immobilier et générer des revenus locatifs réguliers. Les SMB d'investissement peuvent se spécialiser dans des types de biens spécifiques, tels que les appartements, les maisons individuelles ou les locaux commerciaux.

Les acteurs clés du marché des SMB

Le marché des SMB est composé de différents acteurs clés qui interagissent entre eux pour réaliser les projets immobiliers et créer de la valeur.

• Promoteurs immobiliers : Ces professionnels développent des projets immobiliers et peuvent collaborer avec des SMB pour la construction et la commercialisation. Les promoteurs immobiliers apportent leur expertise en matière de conception, de planification et de réalisation des projets immobiliers. Ils peuvent également mettre en relation les SMB avec les investisseurs et les constructeurs.
• Investisseurs : Les investisseurs privés ou institutionnels peuvent investir dans des SMB pour obtenir des rendements sur l'immobilier. Ils peuvent ainsi financer des projets immobiliers et profiter de la valorisation des biens. Les investisseurs peuvent apporter du capital et des ressources financières aux SMB pour leur permettre de développer des projets plus ambitieux.
• Constructeurs : Les constructeurs interviennent dans la réalisation des travaux de rénovation ou de construction pour les SMB. Ils apportent leur expertise technique et leurs ressources humaines pour réaliser des projets immobiliers de qualité. Les constructeurs peuvent être des entreprises spécialisées dans la construction neuve ou la rénovation, ou des artisans qualifiés.
• Agences immobilières : Les agences immobilières peuvent être mandatées par les SMB pour la commercialisation de leurs biens. Elles apportent leur expertise en marketing immobilier et leur réseau de clients pour vendre les biens plus rapidement. Les agences immobilières peuvent également gérer la location des biens et la gestion des locataires pour les SMB d'investissement.

Focus sur les différents types de biens traités par les SMB

Les SMB traitent une grande variété de biens immobiliers, notamment :

• Appartements : Un type de bien immobilier très courant pour les SMB, notamment dans les centres-villes et les zones à fort potentiel de valorisation. Les SMB peuvent ainsi acquérir des appartements anciens pour les rénover et les revendre à des particuliers ou des investisseurs.
• Maisons individuelles : Les SMB peuvent également acquérir des maisons individuelles, notamment dans les zones résidentielles recherchées. Elles peuvent les rénover pour les vendre à des familles ou les transformer en plusieurs appartements pour la location.
• Terrains : Les SMB de promotion peuvent acquérir des terrains pour y développer des projets immobiliers. Elles peuvent ainsi créer des ensembles résidentiels, des bureaux, des commerces ou des bâtiments à usage mixte.
• Locaux commerciaux : Certains SMB se spécialisent dans l'acquisition et la commercialisation de locaux commerciaux, notamment dans les zones à fort passage. Elles peuvent ainsi transformer des locaux anciens en espaces commerciaux modernes ou créer des boutiques et des bureaux dans des bâtiments neufs.

Les avantages et inconvénients des sociétés marchand de biens

Investir dans une SMB peut présenter des avantages et des inconvénients.

Avantages

• Possibilité de réaliser des investissements importants : Le statut juridique de la société permet de lever des fonds importants et de réaliser des investissements conséquents. Une SMB peut ainsi acquérir des biens immobiliers plus chers et réaliser des projets plus ambitieux qu'un particulier.
• Accès à des financements plus importants : Les banques sont plus enclines à accorder des prêts à des sociétés qu'à des particuliers. Cela permet aux SMB d'obtenir des financements plus importants pour leurs projets immobiliers et de réaliser des transactions plus importantes.
• Bénéficier d'une expertise et d'un réseau dans le domaine de l'immobilier : Les SMB bénéficient souvent d'une expertise et d'un réseau de professionnels qui leur permettent de réaliser des transactions plus rapidement et plus efficacement. Elles peuvent ainsi identifier des opportunités d'investissement, négocier les prix des biens et réaliser les travaux de rénovation plus facilement.
• Gérer le risque et la fiscalité de manière plus optimale : La structure de la société permet de gérer le risque et la fiscalité de manière plus stratégique. Les SMB peuvent ainsi optimiser leurs flux financiers et profiter de certains avantages fiscaux. Par exemple, les SMB peuvent déduire les frais de rénovation et d'entretien des biens de leurs revenus imposables.

Inconvénients

• Nécessité d'un capital important pour démarrer l'activité : La création d'une SMB nécessite un investissement initial important pour acquérir des biens immobiliers et financer les travaux de rénovation. Ce capital peut être apporté par les associés, par des investisseurs extérieurs ou par des prêts bancaires.
• Risques liés à la fluctuation du marché immobilier et aux imprévus : Le marché immobilier est soumis à des fluctuations et des imprévus (travaux, retards, etc.) qui peuvent affecter la rentabilité des projets. Les SMB doivent être capables de s'adapter aux changements du marché et de gérer les risques associés aux projets immobiliers.
• Complexité administrative et fiscale accrue : La gestion d'une SMB est plus complexe que celle d'une SCI, notamment en termes de formalités administratives et d'obligations fiscales. Les SMB doivent respecter les obligations légales et fiscales applicables aux sociétés commerciales et gérer les aspects administratifs liés à leur activité.
• Concurrence importante sur le marché immobilier : Le marché immobilier est très concurrentiel, ce qui rend la tâche plus difficile pour les SMB de se démarquer et de trouver des opportunités rentables. Les SMB doivent se différencier par leur expertise, leurs services et leur qualité pour attirer les investisseurs et les clients.

Aspects juridiques et fiscaux des sociétés marchand de biens

Avant de créer une SMB, il est important de bien comprendre les aspects juridiques et fiscaux qui régissent son activité. Le choix du statut juridique, les obligations légales et la fiscalité ont un impact important sur le fonctionnement et la rentabilité de la SMB.

Choix du statut juridique

Le choix du statut juridique de la SMB est crucial car il détermine le régime fiscal applicable, les obligations légales, et la responsabilité des associés.

• SARL (Société à Responsabilité Limitée) : La SARL est une structure juridique souple et facile à mettre en place, avec une responsabilité limitée des associés. Elle est adaptée aux petites et moyennes entreprises. Les associés de la SARL ne sont responsables des dettes de la société que dans la limite de leurs apports.
• SAS (Société par Actions Simplifiée) : La SAS offre plus de flexibilité dans l'organisation de la société et la répartition du capital. Elle est adaptée aux entreprises à fort potentiel de croissance. Les associés de la SAS sont responsables des dettes de la société dans la limite de leurs apports, mais peuvent être également appelés à supporter une responsabilité personnelle en cas de faute de gestion.

Obligations légales

Les SMB sont soumises à des obligations légales spécifiques qui garantissent le respect des règles du marché immobilier et la protection des consommateurs.

• Formalités de création : Il est nécessaire de respecter certaines formalités administratives pour créer une SMB, notamment l'inscription au registre du commerce et des sociétés. La création d'une SMB nécessite également la rédaction de statuts et la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales.
• Déclarations fiscales : Les SMB doivent déclarer leurs revenus et payer les impôts applicables. Elles sont soumises à l'impôt sur les sociétés et à la TVA.
• Respect des lois et réglementations : Les SMB doivent respecter les lois et réglementations en vigueur dans le domaine de l'immobilier, notamment les lois relatives à la construction, la rénovation, la vente et la location des biens immobiliers.

Fiscalité

La fiscalité des SMB est complexe et dépend du statut juridique de la société et de son activité.

• Impôt sur les sociétés : Les SMB sont soumises à l'impôt sur les sociétés, qui est calculé sur le bénéfice net de la société. Le taux d'imposition varie en fonction du bénéfice réalisé et de la taille de la société.
• TVA : Les SMB sont assujetties à la TVA sur leurs ventes de biens immobiliers. Le taux de TVA applicable aux biens immobiliers est de 20%.
• Impôts locaux : Les SMB sont également soumises à des impôts locaux, notamment la taxe foncière et la taxe d'habitation. Ces taxes sont calculées en fonction de la valeur des biens immobiliers détenus par la société.

Aspects légaux spécifiques à l'activité de SMB

Les SMB doivent respecter des aspects légaux spécifiques à leur activité, notamment en matière de permis de construire, de diagnostics immobiliers et de normes de sécurité.

• Permis de construire : Les SMB doivent obtenir un permis de construire pour réaliser des travaux de rénovation ou de construction. Le permis de construire est délivré par la mairie après un examen du projet et de son impact sur l'environnement.
• Diagnostics immobiliers : Les SMB sont tenues de réaliser des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, etc.) avant de vendre des biens immobiliers. Ces diagnostics permettent de garantir la sécurité des occupants et de prévenir les risques liés à la présence de substances dangereuses.
• Respect des normes de sécurité et d'accessibilité : Les SMB doivent respecter les normes de sécurité et d'accessibilité applicables aux biens immobiliers. Ces normes garantissent la sécurité des occupants et l'accès aux personnes à mobilité réduite.

Risques juridiques

Les SMB peuvent être confrontées à des risques juridiques liés à leur activité.

• Litiges : Les SMB peuvent être confrontées à des litiges avec leurs clients, leurs fournisseurs ou les administrations publiques. Ces litiges peuvent porter sur la qualité des travaux, le respect des délais, les obligations contractuelles ou les aspects fiscaux.
• Responsabilité : La SMB est responsable des dommages causés par ses activités. Elle peut être tenue de réparer les dommages causés à des tiers ou de rembourser les clients en cas de défaut de conformité des biens immobiliers.
• Obligations contractuelles : Les SMB doivent respecter les obligations contractuelles qu'elles ont souscrites avec leurs clients, leurs fournisseurs, etc. Les contrats doivent être rédigés avec soin et doivent préciser les conditions d'exécution des travaux, les prix, les délais et les conditions de paiement.

Investir dans une société marchand de biens

Investir dans une SMB peut être une stratégie intéressante pour diversifier son portefeuille et obtenir des rendements attractifs sur l'immobilier.

Les différents types d'investissements possibles

Il existe plusieurs types d'investissements possibles dans une SMB.

• Capital : Investir en capital dans une SMB permet de devenir actionnaire de la société et de participer à ses profits. Les investisseurs en capital apportent des fonds à la société en échange de parts du capital social.
• Prêt bancaire : Il est possible d'obtenir un prêt bancaire pour financer un investissement dans une SMB. Les banques peuvent accorder des prêts aux SMB pour leur permettre d'acquérir des biens immobiliers, de financer les travaux de rénovation et de développer leurs activités.
• Crowdfunding : Le crowdfunding immobilier permet de financer des projets immobiliers en apportant des fonds à une SMB en échange de parts ou d'intérêts. Le crowdfunding immobilier est une alternative aux financements traditionnels et permet de mobiliser des investisseurs individuels pour financer des projets immobiliers.

Etude de marché et analyse de la rentabilité

Avant d'investir dans une SMB, il est important de réaliser une étude de marché approfondie et d'analyser la rentabilité potentielle de l'investissement.

• Analyse du marché immobilier local : Il est important de comprendre les tendances du marché immobilier dans la zone où la SMB opère. Il faut analyser l'offre et la demande de biens immobiliers, les prix de vente, les taux de location, et l'évolution du marché.
• Etude de la concurrence : Il est important de connaître les autres SMB présentes sur le marché et d'analyser leur positionnement. Il faut analyser leurs stratégies, leurs prix, leurs services et leurs performances pour déterminer les opportunités et les risques du marché.
• Estimation des coûts : Il est important de prendre en compte tous les coûts liés à l'investissement (acquisition, travaux, etc.) pour estimer la rentabilité potentielle du projet. Il faut également tenir compte des frais liés à la gestion de la SMB, aux taxes et aux impôts.

Les risques et les opportunités

Investir dans une SMB comporte des risques et des opportunités.

• Risques : Fluctuation du marché immobilier, imprévus liés aux travaux, difficultés de financement, litiges avec les clients ou les fournisseurs, etc.
• Opportunités : Potentiel de croissance du marché immobilier, valorisation des biens immobiliers, diversification du portefeuille, optimisation fiscale, etc.

Conseils pratiques pour choisir une SMB

Pour choisir une SMB dans laquelle investir, il est important de prendre en compte plusieurs critères.

• Etudier le bilan et les comptes de la société : Il est important de vérifier la santé financière de la SMB et son historique de performances. Il faut analyser ses résultats, ses bilans et ses cash-flows pour évaluer sa rentabilité et sa capacité à rembourser ses dettes.
• Analyser l'équipe de direction : Il est important de s'assurer que l'équipe de direction de la SMB est expérimentée et compétente. L'équipe de direction doit avoir une solide expertise en immobilier, en gestion de projets, en finance et en marketing.
• Se renseigner sur les projets immobiliers de la société : Il est important de comprendre les projets immobiliers de la SMB et d'évaluer leur potentiel de rentabilité. Il faut examiner les types de biens immobiliers acquis, les travaux de rénovation prévus, les stratégies de commercialisation et les prix de vente.

Conclusion

Le marché des SMB est un marché dynamique et attractif pour les investisseurs qui souhaitent se positionner sur le marché immobilier. Le choix d'une SMB est important pour maximiser les chances de réussite de l'investissement. Il est important de bien analyser les risques et les opportunités avant de prendre une décision.